Site para imobiliária: CRM com site pronto, sob medida ou só portais? Preços, integrações e o que a lei exige

A resposta curta

Uma imobiliária tem três caminhos para colocar os imóveis na internet: anunciar só nos portais, usar o site pronto que vem com um CRM imobiliário ou ter um site sob medida que lê os imóveis desse mesmo CRM. Nos três, um CRM ou um portal é a fonte dos anúncios. O que muda é quanto do site, dos dados e dos contatos fica com você.

Estes são os preços publicados pelos próprios fornecedores, lidos em 22 de outubro de 2026:

Em qualquer caminho, o anúncio precisa do número do CRECI, de autorização escrita do proprietário e de dados corretos e atualizados. Essas regras estão na Lei nº 6.530/1978, no Decreto nº 81.871/1978, nas resoluções do COFECI e no Código de Defesa do Consumidor, e valem para o site tanto quanto para os portais. É informação geral, não é assessoria jurídica.

Quanto custa um CRM imobiliário com site

Estes fornecedores publicam o preço na própria página de planos. Lemos cada uma em 22 de outubro de 2026, do plano mais barato ao mais caro:

Os planos não se comparam só pelo preço. Os mais caros da tabela incluem financeiro, assinatura eletrônica, atendimento omnichannel e mais usuários; os mais baratos são feitos para o corretor que trabalha sozinho, como a ImobiBrasil diz do seu Essencial. Compare pelo seu número de usuários e de imóveis ativos, no ciclo de pagamento que você vai usar.

Os sites também mudam de plano para plano. Na Kenlo, o site vem em todos os planos, as landing pages entram no K e no K², e o blog só no K². Na Loft, o Essencial é grátis para clientes do CRM, e o blog, todos os modelos e a integração com o Google Analytics ficam no Avançado.

O que a mensalidade do CRM não inclui

• Os planos dos portais. A Kenlo avisa que, nos portais, os valores e as condições são sempre do próprio portal; a ImobiBrasil diz que é preciso contratar um plano com cada portal para habilitar a integração.
• O domínio. Um .com.br custa R$ 40 por ano no Registro.br, e a ImobiBrasil exige um domínio para colocar o site no ar.
• Usuários a mais. R$ 57 por usuário no Prime da Kenlo, R$ 59 na Imobzi, R$ 19,90 por corretor na Tecimob.
• A implantação. A Kenlo cota caso a caso; a Tecimob cobra R$ 499,90 no plano mensal com acompanhamento.
• Mensagens e inteligência artificial. A Imobzi avisa que o WhatsApp oficial pode ter custos por mensagem cobrados pela Meta; a Kenlo cobra o uso de IA em Koins, e a ImobiBrasil, em créditos mensais.

Como os imóveis chegam ao ZAP, ao Viva Real e à OLX

Quase nenhuma imobiliária dispensa os portais. A pergunta é como os imóveis chegam lá sem serem digitados duas vezes.

Os planos profissionais do Grupo OLX

O Grupo OLX reúne OLX, ZAP e Viva Real, e um plano profissional publica nos três. A página de planos profissionais lista três níveis: Multiportais Padrão, a partir de 5 anúncios; Superior, a partir de 25; e Exclusivo, a partir de 80. Os preços não aparecem na página: para vê-los, o formulário pede e-mail, CPF (corretor autônomo) ou CNPJ (imobiliária) e celular. O grupo diz que seus portais têm 65% da audiência do mercado imobiliário; o número é dele.

A integração: um arquivo XML no formato VRSync

No Grupo OLX, o CRM não empurra os imóveis para o portal: ele publica um arquivo XML em um endereço, e o portal vai buscá-lo. A documentação de integração do grupo explica o mecanismo:

• O portal baixa o arquivo a cada 12 horas, duas vezes ao dia, e reflete inclusões, alterações e exclusões no ZAP, no Viva Real ou na OLX, conforme o plano contratado.
• O formato é o VRSync. O portal de integração avisou que outros formatos seriam aceitos só até 30 de outubro de 2024.
• Cada anúncio tem campos obrigatórios. Um ListingID único de 1 a 50 caracteres, um título de 10 a 100 caracteres sem HTML, o CEP e as fotos ou vídeos, segundo a especificação do elemento Listing.
• Um arquivo processa até 50 mil anúncios, pelas regras de integração.
• O servidor precisa deixar o robô entrar. O guia de conexão pede que o User-Agent VivaRealBot/1.0 seja liberado, dá 60 segundos para a conexão e 20 minutos para o download, e não aceita certificado autoassinado.

As regras de integração têm três consequências práticas. Um anúncio criado pelo XML não pode ser editado à mão no Canal Pro, o painel do anunciante. Um anúncio manual igual ao do XML dá erro de duplicidade até ser excluído à mão. E os anúncios que passam da cota do plano são inativados automaticamente. Depois de integrar, toda edição passa a ser feita em um lugar só: o CRM.

Os contatos voltam por webhook ou por e-mail

O Grupo OLX entrega cada lead em uma requisição HTTPS POST separada, em JSON, no endereço do software ou CRM, que passa por um formulário de homologação; também há entrega por e-mail (integração de leads). Um campo informa a origem do contato, inclusive o clique no WhatsApp. Os CRMs da tabela fazem essa ligação por você. A Kenlo, por exemplo, orienta configurar no Canal Pro dois links, um de anúncios e outro de leads, e lembra que "a publicação sozinha não comprova o retorno do contato". Depois de ativar um portal, envie um contato de teste e confira se ele chega ao corretor certo.

Imovelweb, Chaves na Mão e os outros portais

A lista de portais da Kenlo, atualizada em 6 de outubro de 2026, tem 54 portais que recebem os imóveis do CRM com atualização diária; 27 deles devolvem o contato direto no CRM e 13 têm opção de anúncio gratuito. ZAP Imóveis, Viva Real, OLX, Imovelweb e Chaves na Mão aparecem como pagos, e a lista inclui portais regionais, como DF Imóveis e Imóveis SC. A Tecimob dá um ano de Imovelweb no plano anual. Antes de escolher o CRM, confira se ele integra os portais que trazem contatos na sua cidade.

O que a lei exige do site e dos anúncios

As regras de publicidade dos corretores e das imobiliárias estão na Lei nº 6.530/1978, no Decreto nº 81.871/1978, que a regulamenta, e nas resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). Elas valem para o site e para as redes sociais: o Manual de Divulgação do CRECI-SP diz que as regras alcançam qualquer divulgação pública, e cita "website" e "redes sociais". Lemos os textos no Planalto e nos sites dos conselhos em 22 de outubro de 2026. Isto é informação geral, não é assessoria jurídica: confirme com o seu advogado e com o CRECI da sua região.

O descumprimento das regras da profissão é infração disciplinar, e o art. 21 da Lei nº 6.530/1978 prevê advertência, censura, multa, suspensão da inscrição por até 90 dias e cancelamento. Pelo CDC, o consumidor pode exigir o cumprimento da oferta (art. 35), e quem patrocina o anúncio é quem precisa provar que ele é verdadeiro (art. 38). Para o corretor autônomo, mais um ponto: a Resolução nº 1.065/2007 proíbe a pessoa física de usar nome fantasia em público; o uso pode ser autorizado ao corretor que se inscreve como empresário na Junta Comercial (art. 3º). Um site de corretor autônomo leva o nome dele, completo ou abreviado, e o nome abreviado precisa ser registrado antes no CRECI (art. 6º).

Identificação no rodapé

O Decreto nº 7.962/2013 regula a contratação no comércio eletrônico. O art. 2º pede que sites usados "para oferta ou conclusão de contrato de consumo" mostrem em destaque o nome empresarial, o CNPJ ou CPF e o endereço físico e eletrônico, entre outras informações. Se um site que mostra imóveis e recebe contatos, sem fechar contrato on-line, entra nessa definição é uma pergunta para o seu advogado. Colocar esses dados no rodapé custa pouco.

Formulários e LGPD

Um formulário de contato coleta dados pessoais. A LGPD permite tratá-los quando necessário para procedimentos preliminares de um contrato, a pedido do titular (art. 7º, V), limita a coleta ao necessário (art. 6º, III) e exige uma política com as informações do art. 9º. Em um site de imobiliária, isso quer dizer pedir nome, contato e o imóvel de interesse, e deixar CPF e renda para depois; e dizer na política que os dados vão para o CRM, para o corretor e, se for o caso, para o WhatsApp. A Kenlo, por exemplo, ativa uma política modelo no site e pede que você a revise. O nosso guia de LGPD para sites cobre cookies, encarregado e envio de dados ao exterior.

Site pronto ou sob medida: o que um site próprio acrescenta

Os sites dos CRMs resolvem o básico: modelo responsivo, busca, página do imóvel, formulário que cai no CRM e, em vários fornecedores, domínio próprio. Para muitas imobiliárias, isso basta. Um site sob medida faz sentido quando o modelo começa a limitar o jeito como você vende e aluga. Ele acrescenta:

• Marca e estrutura próprias. O site é desenhado em torno da sua imobiliária, não ajustado em cores e logotipo em um modelo que outras também usam.
• Busca do seu estoque do jeito que o seu cliente procura. Filtros de operação, bairro, preço, área e quartos guardados na URL, para que a busca possa ser compartilhada; mapa; lançamentos com muitas unidades; imóveis comerciais ou rurais com campos próprios.
• Contatos distribuídos pelas suas regras. Pelo corretor responsável, pelo escritório ou pelo tipo de operação, com o código do imóvel e a origem do contato em cada lead.
• WhatsApp com o imóvel na primeira mensagem. O link de clique para conversa do WhatsApp aceita uma mensagem pronta (wa.me/<número>?text=), então o botão abre a conversa já com o código do imóvel. O site registra o clique; a conversa acontece dentro do WhatsApp, e alguém precisa registrá-la no CRM.
• SEO no seu próprio endereço. Páginas de bairros onde você atua e de cada escritório, com conteúdo de verdade, URLs que não mudam quando você troca de CRM e páginas leves mesmo com muitas fotos. É o trabalho de SEO técnico.
• Dados e código seus. Domínio, hospedagem, código e analytics ficam em contas da imobiliária. Trocar de CRM muda a fonte dos imóveis, não o site.

O que pesa contra

• O custo inicial. Poucos fornecedores brasileiros publicam preço de site sob medida. A UpSites, agência de São Paulo, publica: site multipage sob medida a partir de R$ 6.500 (home e 3 páginas internas), portais e diretórios com cadastro e busca a partir de R$ 14.000, prazo médio de 60 dias corridos e manutenção a partir de R$ 305,90 por mês. Não é um preço de site imobiliário; é o ponto de partida publicado mais próximo que encontramos. E a mensalidade do CRM continua.
• A dependência da API do CRM. O site precisa ler os imóveis do CRM. Na Kenlo, a "API aberta para integrações" vem só no K² (R$ 1.197 por mês no anual); a Imobzi lista automação e API em todos os planos; a Tecimob e a Jetimob têm link para a documentação da API no rodapé do site. Confirme o que a API entrega antes de orçar o projeto.
• A manutenção. Alguém cuida das atualizações, da segurança e das mudanças na API do CRM.
• A troca de endereços. Sair do site do CRM para um site próprio muda URLs que podem estar no Google. Planeje os redirecionamentos com o nosso checklist SEO de migração de site.

Para comparar com outros tipos de site no Brasil, o nosso guia de quanto custa um site e a calculadora de preço de site mostram as faixas publicadas por tipo de projeto, com o link de cada preço.

Qual caminho escolher

Antes de assinar qualquer um, pergunte também:

• O domínio fica registrado em nome da imobiliária?
• O modelo da página de imóvel tem campo para o CRECI, para o registro da incorporação e para o status?
• O CRM guarda a autorização do proprietário e tira o imóvel do ar quando ela vence?
• O CRM tem API ou exportação dos imóveis e dos contatos, e em qual plano?

O que fazer agora

Comece pelo que você já tem: liste os portais que trazem contatos, conte usuários e imóveis ativos e compare os planos da tabela por esse tamanho. Se o site pronto do CRM atende, o dinheiro vai melhor em fotos, descrições e portais. Se a sua busca, a sua marca ou a distribuição de contatos já não cabem no modelo, a Dardo faz criação de sites imobiliários sob medida que leem os anúncios do seu CRM e entregam cada contato ao corretor certo.