Portales inmobiliarios en Colombia, software o página propia: qué necesita tu inmobiliaria y cuánto cuesta

La respuesta corta

Una inmobiliaria en Colombia suele combinar tres piezas que hacen trabajos distintos. Los portales inmobiliarios te prestan una audiencia que ya está buscando. El software inmobiliario guarda tu inventario y tus clientes, y envía los inmuebles a los portales. La página propia es el único lugar donde la búsqueda, la marca y los datos de quien escribe son tuyos. No compiten entre sí: se conectan, y cada una se paga por separado.

Con los precios publicados que leímos el 22 de octubre de 2026: en Metrocuadrado un particular publica un inmueble por 90 días por COP 54.400, y las inmobiliarias contratan con un asesor, sin precio publicado. Ciencuadras cobra a las inmobiliarias desde COP 119.000 por un mes con 10 inmuebles activos hasta COP 4.598.000 por 12 meses en su plan más grande. El software con página web incluida cuesta entre COP 99.900 y COP 395.000 al mes en Wasi, Domus y nuby. Ninguno publica que incluya los planes de los portales pagos, y Wasi y Domus dicen expresamente que se contratan aparte.

Y dos reglas tocan tu sitio y tus anuncios: si arriendas o intermedias vivienda urbana, la Ley 820 de 2003 te obliga a mostrar tu número de matrícula de arrendador cuando te anuncias al público, y cada formulario que recoge datos necesita la autorización que exige la Ley 1581 de 2012.

Tres piezas, tres trabajos

• Portal inmobiliario. Finca Raíz, Metrocuadrado, Ciencuadras y otros. Tú pagas por publicar y, en algunos como Ciencuadras, también por aparecer más arriba. Tu ficha vive al lado de las de otras inmobiliarias.
• Software inmobiliario o CRM. Wasi, Domus, nuby y otros. Guarda inmuebles, propietarios, clientes y asesores, publica en los portales desde un solo lugar, y los tres que revisamos traen una página web con plantilla.
• Página propia. Un sitio en tu dominio que lee los inmuebles del software, busca solo entre los tuyos y envía cada consulta a tu CRM.

En la práctica la conexión funciona así: cargas el inmueble una vez en el software, el software lo envía a los portales donde tienes cuenta y tu página lo muestra desde esa misma fuente. Un cambio de precio o un "arrendado" se hace una sola vez.

Cuánto cobran los portales inmobiliarios en Colombia

Metrocuadrado

La página de planes de Metrocuadrado publica tres planes de pago, consultados el 22 de octubre de 2026:

• Plan Básico: COP 54.400 por un inmueble durante 90 días, con hasta 20 fotos y un video de YouTube.
• Plan x3: COP 140.600 por tres inmuebles, con 90 días por publicación.
• Plan x5: COP 231.000 por cinco inmuebles, con 90 días por publicación.

Los planes no sirven para republicar un inmueble ya publicado, y cada usuario puede tener un solo plan X3 o X5 activo a la vez. Sus preguntas frecuentes describen además un plan gratuito para todo el país salvo Bogotá, Medellín y 25 municipios vecinos: dura 30 días y admite 10 fotos. Esa misma página todavía muestra precios más bajos que la de compra; toma como válidos los de la página de planes.

Para inmobiliarias y constructoras no hay precios publicados. Su página de productos para inmobiliarias pide tus datos para que te contacte un asesor y enumera lo que ofrece: usuarios con roles, sucursales, inmuebles compartidos con otras inmobiliarias y micrositios web personalizados.

Ciencuadras

Ciencuadras sí publica sus planes para inmobiliarias. Estos son los precios que mostraba el 22 de octubre de 2026:

Un "destacado" pone el inmueble en las primeras posiciones durante un mes y un "ascendido" lo sube a los primeros lugares durante un día. Es decir, en el portal el orden también se compra. Para propietarios, Ciencuadras ofrece publicar por COP 0 si el inmueble pasa a una de sus inmobiliarias aliadas, o planes de 90 días por COP 99.900 (Destacado) y COP 249.900 (Turbo 360).

Finca Raíz

No pudimos leer los planes de Finca Raíz: el 22 de octubre de 2026 su sitio bloqueó cada intento de consulta, así que no damos cifras que no vimos en la fuente. Lo que sí confirmamos está del lado del software: Wasi la incluye entre los portales que cobran por publicar, y Domus y nuby dicen conectarse con ella. Consulta su sección de publicar antes de presupuestar.

Otros portales, incluidos los gratuitos

La página de beneficios de Wasi es una buena lista de lo que existe para Colombia. Como portales pagos nombra a Mercado Libre, Proppit (Puntopropiedad, Properati, Trovit y Mitula), Finca Raíz, Metrocuadrado, Encuentra24, Clasificados El País, Ciencuadras e Informe Inmobiliario. Como gratuitos, a Cocampo, Los Compradores, el catálogo de Facebook, Luxury Estate, Anuto, Doomos, Clasf, Arriendo.com y OIC Santa Marta. Domus, por su parte, ofrece un portal gratuito propio, Viviendo.la.

Gratis no siempre significa contactos. Antes de dedicarle tiempo a un portal, mide cuántas consultas te trae en un mes.

Software inmobiliario en Colombia: precios publicados

Estos son tres programas que publican sus precios en pesos colombianos en su propia página, consultados el 22 de octubre de 2026. Los precios son mensuales:

Pagando el año, Wasi cuesta COP 959.040 (Inicio) o COP 1.704.960 (Pro), Domus COP 1.870.000, COP 2.530.000 o COP 2.970.000, y nuby COP 3.942.000 o COP 4.266.000. Ninguna de las tres páginas dice si sus precios incluyen IVA; pregúntalo antes de comparar. nuby es el antiguo Arrendasoft (arrendasoft.co hoy lleva a nuby.ai) y se parece más a un sistema de administración de arriendos que a un CRM comercial; Domus agrega una sucursal más por COP 55.000 al mes.

Tokko Broker, que también aparece cuando buscas software inmobiliario, publica planes para Argentina, Ecuador, México, Perú y Uruguay, no para Colombia. Su página lo dice con claridad: ninguno de sus planes incluye el costo de los portales pagos.

Cómo se conectan el software, los portales y tu página

El software no te da derecho a publicar en un portal: solo le entrega los datos. Wasi lo dice así en su página de marketing: "Wasi es solo integrador", y los portales publican según sus propias políticas. Domus exige una "membresía paga con los portales deseados". Por eso tu costo mensual real es la suma de tres cosas: el software, el plan de cada portal y la página.

Un ejemplo con precios publicados: Domus Inmobiliaria Popular (COP 230.000) más el Plan Inicial de Ciencuadras por un mes (COP 119.000) suman COP 349.000 al mes, sin contar Metrocuadrado ni Finca Raíz, cuyos precios para inmobiliarias no están publicados, y sin IVA si no está incluido.

Antes de elegir software, revisa cinco cosas:

• Qué portales de Colombia conecta, y cuáles exigen que tengas tu propio plan pago.
• Si tiene API y en qué plan. Sin API, tu página solo puede ser la plantilla del proveedor. En Wasi el API está en el plan Pro; Domus lo ofrece con un límite de 2.000 peticiones diarias.
• Si puedes usar tu propio dominio. El plan Inicio de Wasi publica en un subdominio .inmo.co; el Pro acepta el tuyo.
• Si puedes exportar inmuebles y clientes. Wasi lo incluye en sus dos planes. Es lo que te deja cambiar de proveedor sin empezar de cero.
• A dónde llegan los contactos de los portales. Domus y nuby dicen centralizar en el CRM los contactos que llegan de portales, redes y tu página.

Qué agrega una página propia sobre el portal y la plantilla

La plantilla del software resuelve lo básico: tus inmuebles en internet con tu logo. Una página propia, conectada al mismo software, agrega lo que ni el portal ni la plantilla te dejan decidir:

• Tu dominio y tu marca. Cada ficha, cada página de sede y cada artículo suma a tu dirección, no a la del portal ni a un subdominio del proveedor. Si un día cambias de software, la dirección sigue siendo tuya.
• Una búsqueda solo con tus inmuebles. En el portal tu ficha compite con las de otras inmobiliarias, y la posición se vende. En tu sitio, quien busca solo ve tu inventario, con los filtros que tus clientes usan.
• Consultas que llegan al asesor correcto. El reparto por inmueble, sede o tipo de operación, y el paso a WhatsApp con el código del inmueble, se diseñan según cómo trabaja tu equipo.
• Posicionamiento en tu propia dirección. Las páginas por sede y por zona donde de verdad trabajas pueden aparecer en Google con tu nombre; el SEO se acumula en tu dominio.
• Tus datos. Cada consulta llega a tu CRM y a tu analítica, con la página y la campaña de origen.
• Otros idiomas. Si vendes a compradores extranjeros, las fichas pueden publicarse en español e inglés desde el mismo registro.

También tiene costos y límites. Hay que diseñarla, desarrollarla y mantenerla, y no hay un precio estándar publicado para una página inmobiliaria conectada a un CRM; para tener un orden de magnitud, mira cuánto cuesta una página web en Colombia o prueba el cotizador de página web. No trae visitas desde el primer día como un portal, así que casi ninguna inmobiliaria deja los portales cuando la lanza. Y depende del software: si tu plan no tiene API, la página no puede leer los inmuebles y terminarías con un segundo inventario actualizado a mano, que es justo lo que hay que evitar.

Con pocos inmuebles y una sola oficina, la plantilla del software suele ser la decisión sensata.

Lo que la ley le pide a tu sitio y a tus anuncios

Esto es información general, no asesoría legal. Son cuatro reglas que tocan directamente la página y los anuncios de una inmobiliaria.

El número de matrícula de arrendador

El artículo 28 de la Ley 820 de 2003 obliga a matricularse a quien tenga entre sus actividades principales arrendar vivienda urbana, propia o de terceros, o intermediar entre arrendadores y arrendatarios, en municipios de más de 15.000 habitantes. El artículo 31 agrega que, para anunciarse al público como arrendador, debe "indicar el número de su matrícula vigente", y el artículo 34 permite multas de hasta 100 salarios mínimos mensuales a quien se anuncie sin mencionarlo.

En Bogotá la matrícula la otorga la Secretaría Distrital del Hábitat cuando la actividad se ejerce sobre cinco o más inmuebles, y quien la tiene debe presentar un informe anual: el último venció el 20 de marzo de 2026, según la Alcaldía de Bogotá. Nuestra lectura práctica: pon el número en el pie de tu sitio, en las fichas de arriendo y en tus perfiles de portales y redes.

La autorización de datos en cada formulario

La Ley 1581 de 2012 exige autorización "previa e informada" (artículo 9) y que le digas a la persona para qué usarás sus datos y cuáles son sus derechos (artículo 12). El Decreto 1074 de 2015 pide un aviso de privacidad a más tardar al recoger los datos y que conserves prueba de la autorización. Tu software inmobiliario trata esos datos por tu cuenta, y el decreto describe el contrato de transmisión que firmas con él: el alcance del tratamiento y sus obligaciones de seguridad y confidencialidad. El detalle, con una lista de verificación, está en habeas data en tu página web.

Mensajes comerciales en horario permitido

La Ley 2300 de 2023 limita los mensajes comerciales o publicitarios por SMS, aplicaciones de mensajería, correo y llamadas al horario de lunes a viernes de 7:00 a. m. a 7:00 p. m. y sábados de 8:00 a. m. a 3:00 p. m., sin domingos ni festivos. Si captas datos con una promoción, la persona debe saberlo y aceptarlo de forma explícita, y debes darle una forma sencilla de dejar de recibir mensajes. Tenlo en cuenta en las alertas de inmuebles nuevos y en las campañas por WhatsApp.

Publicidad clara y, en vivienda nueva, área, precio y ubicación

Cuando tu anuncio se dirige a consumidores, el Estatuto del Consumidor pide información clara, veraz y suficiente (artículo 23), hace que las condiciones anunciadas obliguen al anunciante (artículo 29) y prohíbe la publicidad engañosa (artículo 30), que incluye la que es insuficiente y puede inducir a error. Un inmueble arrendado que sigue publicado o un precio viejo en un portal es justo el tipo de error que conviene evitar con una sola fuente de inventario.

Si comercializas proyectos de vivienda, la Circular Externa 004 de 2024 de la SIC exige que toda pieza publicitaria informe como mínimo el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación, con la dirección exacta del proyecto. El precio de referencia es el precio mínimo inicial de venta, en pesos colombianos.

Qué opción te conviene

Qué hacer ahora

1. Durante un mes, anota de dónde llega cada consulta: cada portal, tu página, WhatsApp o referidos. Así sabrás qué portal vale lo que cuesta.
2. Pon todo el inventario en un solo software y confirma qué portales de Colombia conecta, si tiene API en tu plan y si puedes exportar tus datos.
3. Pide a cada portal el precio para inmobiliarias por escrito, con IVA, y súmalo al del software.
4. Revisa que tu número de matrícula de arrendador y tu autorización de datos estén en el sitio y en los anuncios.
5. Decide si la plantilla te alcanza. Si tu inmobiliaria ya no cabe en ella, en Dardo diseñamos y desarrollamos páginas web para inmobiliarias que leen los inmuebles de tu software y envían cada consulta al asesor correcto.